中国房地产未来十大趋势
小中大2013-02-28 16:17:51 来源：新华论坛 点击：
趋势九：核心区位的写字楼市场的投资与管理将从注重“增量资产”转向更加关注“存量资产”。
如果要盘点2012年中国商办物业投资市场的里程碑事件，SOHO中国从“散售”转向“自持”无疑是不可抹去的一笔。而众所周知，潘石屹的营销团队在地产界是赫赫有名的，是什么样的动力促使潘石屹“自己革自己的命”?除了对租售市场逆转的判断外，很重要的一个原因是北京四环以内很难再拿到新的土地。这不仅是SOHO中国面临的困境，也是许多开发商面临的难题。核心位置的土地供应已基本达到饱和，那未来的出路在哪里呢?
上海市政府在这方面明显走到了前列，他们提出“楼宇经济”的概念，即对核心位置的存量写字楼进行翻新改造，通过优质的办公条件和合理的租金来吸引品质更高的企业入驻。通过租金的市场化手段来实现租客的轮换升级，再通过租客的升级提升地方政府的税收收入。具体的案例如高和资本在上海静安区以7.9亿元收购的中华企业大厦。以前这栋楼在静安区属于普通的乙级写字楼，租客主要以中小型企业为主，楼的硬件品质和租客的租金承受能力都很有限。高和资本收购后，对大楼的外立面和办公区硬件进行了重新改造，最关键点的是租客和运营管理进行了大幅提升，最终实现共赢。地方政府通过“楼宇经济”有效增加了税收，投资商通过“资产精装修”实现了资产升值。
不难判断，随着核心位置土地市场的越发紧俏，“楼宇经济”的理念很快会在其他一线城市推广。
趋势十：随着城市保障房的推开以及农村土地制度改革的启动，房地产的收益分配将从极端不公状态转向相对的公平改善状态。
过去几年，城市保障房已经大步推开。据住建部保障司数据，2012年1-10月全国城镇保障房安居工程建设新开工722万套，基本建成505万套，提前完成年度700万套新开工任务目标。同时，2012年8月国土部在土地供应领域也对保障房进行了倾斜，提高了中小户型商品房和保障房的供地比例，全国合计住宅用地供应总量为15.93万公顷，其中保障性安居工程计划用地4.76万公顷，占比近30%。当然，之前有人说的保障房大跃进问题，其实大可不必。现在急转弯是因为过去该拐弯的地方没有拐弯。
展望18大之后，笔者一直呼吁的农村土地制度改革也将启动。2012年十八大报告中明确提出“多渠道增加居民财产性收入”，“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例”。2011年，全国农民平方米的征地收益不到30元，只占到政府出卖土地收益的不到2.7%，大约相当于农民家庭收入的6倍，未来的趋势是大幅度提高农民征地补偿。18大会议刚落下帷幕，一个提升10倍的征地补偿标准就被提出，让大家切切实实触摸到了“让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果”的希望之门。笔者相信这还仅仅是开始，随着房地产市场地不断完善，第三次土地改革也将呼之欲出。
简言之，未来中国房地产将从以往只注重“效率优先”的时代，进入到相对的“公平时代”。过去十多年中国经济好似一辆快速行进的列车，而车票就是房子。买房子的人财富量级扶摇直上，没房子的人只能望房兴叹。展望未来十年，房地产的收益分配势必将从极端不公状态转向公平改善状态。房地产市场也会从单一的商品房市场转向“商品房+保障房”的双轨市场。保障房更多的是增加了市场供给，而第三次土地改革将极大地拉动需求。
结束语：如果以10年为一个时代的度量尺码，下一个时代对于中国经济和中国房地产来说，都将是特别值得期待的时代。在新的不一样的季节里，谁将成为下一个时代的弄潮儿?历史将证明，还是那些善于把握趋势并勇于改革创新的人士。对于不动产投资人士，到底是“投资机会”还是“投资趋势”?毫无疑问，机会固然不可忽视，但“趋势”更值得信赖。
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