中国房地产未来十大趋势
小中大2013-02-28 16:17:51 来源：新华论坛 点击：
趋势二：房地产市场格局从“卖方市场”转变为“买方市场”。
中国未来相当一段时期房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面已经过去，而供大于求的局面将逐步显现，并且将主导未来的房地产发展大势。
据“城镇化需求预测模型”测算，到2020年新建住房面积将增长到15.4亿平米，这意味着2012-2020年中国的住房需求仍将不断增长，伴随城镇化和居民住房改善步伐放缓，2020年后中国的住房需求才会正式进入下降期。但问题在于，需求增长的同时，供应增长更快，导致供求关系从供不应求的“卖方市场”迅速转变为供大于求的“买方市场”格局。
预计2012-2014年城镇住宅需求年均约12.7亿平米(2010年实际新增商品房住宅需求只有10亿平方米)，假设2009-2011年新开工面积在2012-2014年竣工，则房地产开发住宅竣工也将攀升到年均12.3亿平米，来自市场的供求可以说基本平衡。然而，考虑到还有“非房地产开发建设”、“城区扩大”以及“小产权房”等大量非市场性供应，将这些非正常供应加入到整个供应后，中国的城镇住宅市场格局将明显转变为供过于求。
城市化所创造的住宅“刚需”将完全无法挽救房地产走向的颓势。未来10年，所谓“刚需”也就是每年城镇首次置业的新房需求年均大约是2.7-3.2亿平米，假设刚需在全部新房成交中占比35%，则可以推算出全国每年的商品住宅销售面积至多7.8-9.2亿平米。这样的销售量即便与2011年的销量相比，也远远不如，降幅达5-20%。可见，未来中国的房地产仅靠所谓“刚需”根本无法撬动全国住宅销量的持续快速增长。
当前，全国住宅库存积压已达3亿平方米，2012-2014年住宅市场已呈现明显的供过于求态势。预计到2017年，中国住宅市场才能重新恢复供求平衡，但最后不久中国房地产很快将走向2020年后的需求下滑年代。故未来中长期总体判断，中国房地产市场已由热闹浮躁的卖方市场转向清淡冷静的买方市场，黄金增长年代恐将一去不复返。
另据中国指数研究院的预判，2012年全国新增商品房住宅需求为10亿平米，预计2011-2020年十年间13亿平米将是顶峰，全国全部新增商品住宅需求约120亿平米，如此十年内中国商品住宅需求的年复合增长率将滑落至5%以内，这完全无法比肩过去十年年均20%以上的增长。从结构上看，前五年首次置业的刚需客户仍是主力，后五年改善型需求占比将超过刚需客户(55%的现有城市居民家庭住房面积仍低于30平米)。如此节奏和结构的迅速变化，开发商及其他相关利益主体不可不提前有所准备。
趋势三：新一届政府对于房地产的调控将不会松手，而房地产调控的成效将从以往的屡屡失效走向成功!
过去十年，房地产调控几乎年年都被强调，但调控最终总是变成“空调”。但展望未来，政府对于房地产的调控肯定不会松手，房地产调控将从一而再再而三的失败中逐步扭转。
众所周知，每年的中央经济工作会议都决定着来年的经济政策走向。而新一届政府开局之年的2012中央经济工作会议，不仅关乎2013年，更是关乎整个新班子对于未来中长期的政策思路。2012年的中央经济工作会议对于举世关注的房地产业，会议只有一句话——“坚持房地产调控不动摇”。但这句话足以印证我们事先的猜测：本届政府将不会再允许房地产市场过热，也不会允许房地产价格再度失控。
道理非常简单：钟摆不能一直往一个方向摆，一旦摆到头必然要往回摆。上届政府提出过许多好的理念，也做了许多好事，但在两件事情上却未免饱受诟病。一是改革的推进缓慢，甚至在某些方面出现了改革倒退。因此，新一届政府重启改革乃是必然。二是房地产调控。房地产在过去十年突飞猛进，但房价暴涨、十年调控无果也引发了社会对于政府的失望，房地产收益分配的不平衡更为大家诟病。18大报告145处提到“人民”，显然要提醒全党须牢牢记取“水能载舟、亦能覆舟”的教训，真正落实以民为本的执政理念，方能继往开来。
而新一届政府想要在民生上有所建树，第一步可能就是以“新型城镇化建设”为突破口，房地产开刀，在上届政府无果的房地产调控上结一个大大的果子。如此，中央经济工作会议才要求“坚持房地产调控不动摇”。再考虑到前面讨论的中国房地产市场格局与增长态势的变化，也就是说天时已变，政府寻求房价更加平稳、社会更加和谐、利益更加平衡的房地产调控目标，到今天真的有望逐步落地实现。
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