中国房地产未来十大趋势
小中大2013-02-28 16:17:51 来源：新华论坛 点击：
趋势四：房地产金融将继续从单一依赖信贷资金继续转向社会融资规模的不断扩大，而政府对房地产金融的监管也将从“增量监管”进入“存量监管”。
2012年底，中国的M2接近100万亿，GDP接近50万亿，M2与GDP之比高达200%。巨大的货币供应带来两个看似矛盾的怪相：一是市场中货币流动性持续过剩;二是实体民营企业持续资金饥渴。前者反映出资金增量供应过剩的现象，后者反映出资金存量管理低效的现象。
在此背景下，市场规律必然发力，金融创新不可避免。过去，企业的资金来源主要是银行信贷，基本上是一棵树上吊死，但到今天中国企业融资方式已发生重大转变。从央行公布的融资总量数据看，目前人民币贷款占比已经从06年80%的峰值降至56%;而包括委托贷款、信托贷款、银行承兑汇票、企业债券等在内的社会性直接融资占比已经接近40%。这一变化直接导致以银行信贷为主要统计口径的广义货币M2已越来越缺乏解释中国经济的能力，只有转向包括更广义货币供应的M3甚至M4才能更好地解释中国经济。
以直接融资为主的金融创新得到了政府的肯定和鼓励，就在刚刚闭幕的中央经济工作会议上，中央再次明确提出“适当扩大社会融资总规模”。社会融资总规模的扩大，具体到房企融资，最直接的变化就是房地产信托和房地产基金的快速崛起。据中国信托协会数据，2010年二季度中国房地产信托累计余额为3154亿元，到2012年二季度房地产信托累计余额已高到6751亿元。而房地产基金在2012年也狂飙突进，即使按照保守估计也已突破2000亿元，成为不少中小房企融资的重要渠道。
所以，从房地产金融的角度看，未来社会融资总规模的占比还将不断上升，而金融监管的大趋势是，政府金融监管机构对传统惯有的银行间接融资渠道的监管力度将弱化，而对信托和基金等直接融资渠道的监管将强化。资金增量与资金存量相比较，政府对资金增量的管理相对简单，可控性也相对较大，完全可以通过存量准备金率和新增信贷量来加以控制，但政府如何合理、有效地管理和疏导资金存量则明显要求更加精细化，也更加需要管理艺术。目前，社会资金拥挤流向暴利行业。如银行业，从来都是民间资本竞相追逐的领域。但对于如住建部正在研究的保障房领域之类的“寡利领域”，如果缺乏具有诱惑力的利益引导来引导民间资本进入，最后的结果必然是无人问津。显然，政府现在需要研究一些好的对策来管理中国的存量资金。
趋势五：在住宅房地产的价格变化上，不同城市的房地产市场将从“普涨时代”进入“分化时代”。
基于限购的大背景下，去年市场普遍认为二线城市的房地产市场将遇冷，三线城市借力不限购的政策东风将会迎来新一轮春天。但随着岁尾的临近，市场的数据宣告了上述判断的错误。没有任何机构可以确保它的预测百分之百正确，但对客观规律的尊重辅之以逻辑性的分析，这是我们能做到的。城市的聚集效应，或者说只有极富的国家才可以玩得起小城市。所以大的判断是：一线城市的聚集效应将越来越凸显;二线城市，尤其是区域中心城市的后发优势显现;三四线城市的不确定性越来越大。而支撑房地产市场健康发展的核心动力就是人流和资金流，人流和资金流越聚集的城市房地产市场才越有潜力。
根据联合国人口署预测，2010-2020年我国新增城镇人口前20名的城市中，北上广深均位列其中，同时另有10个城市位于其周边可辐射范围内，上述14个城市共计将新增约3990万人，按人均35平方米计算，新增住房需求共计14.0亿平方米，约占十年间全国新建住房总需求的9%，占全国新增人口带来的首置需求的23%。总体而言，一线城市潜在需求尤其是刚性需求强劲，但供应量不足，成交量在2012年高基数的基础上难以大幅增长，价格上涨空间大;二线城市供求基本平衡，价格未来的走势取决于经济和人口的辐射力和吸引力;三线城市的供应量较大但潜在需求不足，价格下行风险逐渐暴露。
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