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二手房才是房价降没降的风向标

2017-12-19 08:52:01   来源:枣庄网整理   
    昨天上午,国家统计局发布了最新的2017年11月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示,南京11月份新房价格环比下降0.2%,同比下降1.5%。

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    二手房南京环比下降0.5%,而同比上涨0.5%。

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    据国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读:

    一、热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳,多数城市已低于去年同期价格水平

    从环比看,7个城市新建商品住宅价格下降,降幅在0.1至0.3个百分点之间;北京、上海、郑州和武汉4个城市环比持平。从同比看,有11个城市新建商品住宅价格下降,降幅在0.2至3.2个百分点之间,说明这些城市新建商品住宅价格已低于去年同期水平。

    二、70个大中城市中一线城市房价环比下降,二三线城市房价环比略有上涨

    初步测算,11月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%,涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%,涨幅均比上月扩大0.1个百分点。

    三、70个大中城市中一线和三线城市房价同比涨幅继续回落

    据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续14个月回落,11月份比10月份分别回落0.3和0.2个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅比上月略微扩大0.1个百分点,二手住宅价格同比涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续4个月回落,11月份比10月份分别回落0.3和0.2个百分点。

    新房市场相对较为稳定,二手房市场更为真实反应南京楼市

    虽然国家统计局一月一度的数据都会新鲜出炉,南京也几乎都是一点儿也不出人意料的每月“止涨”或“微跌”,而今年随着时间的流逝,楼市也即将步入年终,新房的价格走势基本上处于一个较为平稳的状态,那么,南京的二手房市场呢?

    一般来说,房价主要还是要看二手房市场的情况,比如二手房成交低迷,那可能真的说明楼市冷了;而二手房挂牌量增加或开始降价,也是一些房主们心态绷不住了,而这种现象往往是房价呈现松动迹象的开始。

    可以试着想象一下:大家都热衷于买新房,完全是因为一二手房之间的价差,有一种买到就占到便宜的感觉。如果一二手房倒挂消失,或者是二手房价格占据优势,会不会给正在降温的新房市场,再来一次痛击?

    南京二手房市场最疯狂的时候,据说很多房东都对买家提出“一次性付清”的要求。不过随着行情冷却,这种现象再也没听过了,反而是听到很多房源一夜降价一二十万之类的新闻,“抛售”一词也逐渐成为中介的宣传语。虽然这在少数,但是市场已经出现了此类信号。

    二手房挂牌价多存在虚高情况,但成交走低是事实

    从今年8月以来,二手房的成交量持续走低,但不少小区房主的挂牌价还在走高,同一小区二手房的挂牌单价甚至出现了近万元的差价,但是购房者却不怎么买账了,看房的意愿越来越弱,加上推盘潮的到来,许多购房者可能更倾向于买新房,毕竟在税费和未来的升值方面要比二手房交易更有优势。所以市场成交状态显得较为僵持,并存下一定的议价空间。

    以河西为例,今年新开盘的河西南部新房均价依旧在35000元/平方米,河西中部约为45000元/平方米,这个价格已保持了一年多。而同板块的二手房房东报价却出现虚高。据安居客二手房数据显示,目前佳兆业城市广场的二手房报价区间在41000元/㎡—55000元/㎡,由此可见同一小区的房源挂牌单价相差超万元。

    问过几位房主挂价高的心理动机,他们则表示,其实房子挂出来也不一定是真的诚心想卖,主要是看看目前的市场行情和反应,而且挂高不挂低,也是卖房的一个原则。但其实目的买家已经逐渐趋于理性,买房除了关注挂牌价,对于二手房的成交价的关注也是至关重要的——没错,决定某小区的房价的永远是成交价。

    随便查一下南京目前的一些二手房小区的挂牌价和成交价基本上都存在虚高好几千的情况。

    业内专家认为,挂牌价的上涨说明房主仍然没有放弃用高挂牌价出售房源的幻想。但是,成交价低于挂牌价,说明在楼市不景气的背景下,南京二手房议价空间较大,议价主动权逐渐掌握在买家手中。此外,楼市调控对市场有一定的打压作用。所以,在这样的市场背景下,二手房成交价格的降低也在情理之中。另外从全年看,南京二手房挂牌量自3月下降以来,到11月开始出现上涨。

    二手房市场可作为部分观测依据,但不要作为一直观望的理由

    可以预见的是,也许南京未来越来越多的房东尝试出货,在这种情势下,如果买家一直还在观望和理性中,那么南京的二手房市场也许会逐步降温。那么二手房的挂牌量和成交量,基本上可以作为观测房价趋势的一个重要依据。量变到一定程度,很可能发生质变。

    最后,很多人看了文章以后还是会问,要不要再观望半年等等看?一、最近高层喊话也多,基本明确调控要保持连续性、目标和力度都不放松。反正房价不会大涨的预期已经形成。二、主要还是因为限价吧,南京目前无论哪个片区其实都整体在政府的限价政策下开盘,目前如果遇到新房价格不错的话,只要经济能力可以覆盖,长期持有应该不会有什么大问题。所以遇到合适的,也不用持币观望,尤其是刚需。

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