买房历险记:最需要认识清楚的是房产中介人员

2015-12-26 14:03:48   来源:枣庄网整理   点击:

    对于房地产领域的定调,刚结束的中央经济工作会议提出:房地产去库存的措施之一是要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地购房或长期租房的预期和需求。

    业内人士看来,这代表了高层对国内市场房地产去库存的高度重视。若要从草根的角度对此解读,我认为城市尤其是一二线城市的房地产需求有望增大,供需矛盾或逐步缓解,一定时期内的房价上涨仍需控制。

    巧合的是,我本人也被裹挟进了这场买房的洪流之中。从今年9月至今,折腾了3个月,正式买卖合同终于签好了,房产交易中心的“审税”与“审限购”已办妥,银行贷款审批材料也已递交上去了……但说实话,因为自己“太幼稚”,已经无端多付出了数万元的“学费”以及数不清的烦恼和耗费了大量精力。对于购房者而言,和你打交道的绝不是冷冰冰的房子,也不是出售房产的房东上家。你最需要认识清楚的,其实是房产经纪公司的中介人员。

    有 人安慰说,学费交了,下次注意就是。但在中国当前的高房价面前,能够“吸取上次买房经验”的机会其实并不多。在上海、北京这样的超一线城市,动辄数百万元 的巨额支出购买一套房产,再考虑到各种税费,频繁买卖明显是不现实的。也就是说,在购买行为发生之前,做好充足功课非常必要。

    首 先要注意控制好最上游的资金到位时间。这种情况,多发生在置换购房环节。据不完全统计,至少在上海地区的二手房交易行为中,通过卖出一套再购入一套的所谓 置换购买行为,占据到六成以上,这不包括购置一手房的情况。这表明,最上游的卖出行为,其对应的买家过户之后,如果银行贷款无法及时到位,那么将会影响到 后面一连串的资金链。你根本不清楚你的上家的上家,是不是也是在置换买房。

    我也深受其 害。购买我房子的下家A,今年11月初与我一起去交易中心办理过户手续,11月28日顺利过户,A拿到了更改户主姓名后的房产证,我名下少了一套房产。按 照中介人员“打包票”的承诺,从最初办理过户手续时算起大约35天后,我的账户可以顺利收到其全部银行贷款。根据这一承诺,我与出售房子给我的上家B签订 定金合同,约定在12月15日支付除定金外的剩余首付款。很明显,我的首付款完全依赖于A的银行贷款到账。

    然而,中介人员有意无意“忽略了”两个基本事实。第一,A的贷款是由120万元的夫妻两人公积金与数十万元商业贷款构成。上海地区规定,上述个人60万元(含补充缴纳)公积金额度是今年4月15日刚由40万元上调而来。也就是说,A夫妻俩选择了最上限的使用额度。

    第 二个被中介忽略的事实在于,预计放款时间恰好在年末。据上海公积金中心及相关商业银行贷款部门人士透露,公积金额度每逢年底都会告罄,今年由于上调标准, 申请满额贷款的购房者暴增,相关部门或按照“超过100万元的公积金贷款一律延后发放”原则,优先照顾小额贷款人群。而如果要银行垫付相应公积金贷款,又 面临利率倒挂的难题,因此并不现实。相关人士说,有经验的房屋中介,当碰到年末到款情况时,应适当延长放款预期1个月左右,以免造成售房者资金链断裂。

    上述显而易见的问题,中介并未向我作特别说明。当按照这一盲目乐观预期设定的与B交易时间到来之时,我的账户仍然空无一文。被逼无奈,我只得用另一套在住房屋作为抵押,向民间借贷公司申请了与B约定首付款额度一致的贷款,并支付了实际高出最高法定利率标准的“高利贷”。

    麻 烦远未结束。对于“幼稚”的购房者来说,这一切都完全无法预料。值得注意的是,当类似于我这样的购房客户出现燃眉之急时,中介人员无一例外会伸出“援 手”,比如说此时,他们便向我介绍了P2P等第三方民间借贷公司,也没有作出相关风险提示。如果他们之间有利益输送约定,那么最终受害的肯定就是购房者。 而事实证明,民间借贷暗藏的陷阱不胜枚举。客户既是中介佣金的“金主”,很多时候也可能是“俎上鱼肉”。除非购房者本身对行情相当熟悉。

    我 在进行最后一环的贷款申请时,银行工作人员口头询问我名下房产情况,我告知了其上述民间借贷的房屋抵押事实。随后对方宣称只要有任何抵押行为,正规按揭贷 款都将不予发放。这就是说,我已陷入两难境地。下家A的贷款一日不入账,我的高利贷就无法还清,抵押就无法撤销,向B购房的行为也就无法继续。这样,即使 我支付每日千元(注:已付款项的万分之五)的延滞违约金,B可能也无法应付他对上家C的支付承诺,并将导致B走上与我一样的民间借贷之路,否则可能造成他 上家D的资金链断裂……

    对于民间借贷公司来说,这正是发财良机。每一位中介人员手中,都有若干个这样的资源。也就是说,他和他都受益于房地产市场的繁盛兴旺。但这看起来日益活跃的交易背后,又有多少酸楚和无奈?

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