海南楼市进入阵痛期
小中大2013-01-11 11:16:36 来源：第一财经日报 点击：
-
开发商偷工减料、压缩配套、延期交房、拖欠工程款和工资，甚至老板“跑路”等现象层出不穷。
[ 海南楼市正在进入阵痛期，开发商偷工减料、压缩配套、延期交房、拖欠工程款和工资，甚至老板“跑路”等现象层出不穷 ]
三十年河东，三十年河西。仅仅才两年时间，海南楼市的微生态已经裂变，曾经赚得盆满钵满的中小开发商开始惨遭淘汰。
由于销售不畅和价格回落，海南楼市中不少项目都在采取减少新项目开工、放缓在建项目等方式，纾解资金链压力。
海南楼市正在进入阵痛期，开发商偷工减料、压缩配套、延期交房、拖欠工程款和工资，甚至老板“跑路”等现象层出不穷。
撑不下去的中小开发商只能“断臂求生”，寻求有实力的房企进行兼并收购，进一步加剧海南房地产市场的激烈洗牌。
小开发商出局
两年后，陈鸿昌（化名）再次坐在《第一财经（微博)日报》记者的面前，话语客套但却难掩疲态，完全没有了当年的意气风发。
陈鸿昌依然迫切地向记者询问：“你有没有认识一些需要地块的开发商，我手上有几块地要急着出手。”
而陈鸿昌在两年前也向记者询问过类似的问题。只不过，当时热衷于买地的陈鸿昌，是想联络一些开发商，收购地块。
此前的2010年1月，国际旅游岛政策出台刺激海南在短期内急剧膨胀，购房者和开发商都蜂拥而至，催生海南楼市的第二波热潮。
正是奔着这股热潮，陈鸿昌在2010年初从湖南转战海南，以每亩十几万的价格收购了位于海口西海岸一个老工业区内的150亩地块。这是一块工业用地，陈鸿昌收购后以每亩20多万元的价格补交的地价差，将这幅地块变更为住宅用地。
本来打算自己开发，但有开发商竟然想高价收购这幅地块。陈鸿昌随之将这块以每亩180万元的价格出售给对方，转手获利2个多亿。
这让陈鸿昌感到像做梦一样，“我决定不做开发，只做土地买卖，这样赚钱更快”。陈鸿昌随后通过入股、直接收购等方式，在海口、文昌、琼海收购了五幅地块，面积从几十亩到600多亩不等，都是工业用地。
这也是很多中小开发商在海南炒地的常用手法：低价收购工业用地，然后通过片区规划调整和土地性质变更，再寻找买家高价出售。
但随着国家房地产调控政策的持续打压，海南楼市随之在2011年开始急转直下，一度陷入冰冻状态，这让陈鸿昌措手不及。
陈鸿昌说，一方面是政府对炒卖土地行为的打击力度不断加大，申请调整规划和改变土地性质越来越难，另一方面是市场逆转导致没人愿意接手。而这两个环节对炒地来说，缺一不可，“尤其是很难找到敢接盘的人”。
“出来混，迟早要还的。”陈鸿昌略带一丝自嘲，他说自己公司的资金链已经难以支撑，2010年赚的利润又全部砸了进去。
隐形资金链危机
陈鸿昌的遭遇，折射目前海南房地产市场的缩影。惊喜、兴奋、贪婪、未知乃至恐惧等诸多复杂情绪，在海南开发商中反复交织。有人甚至调侃说，海南的房地产开发商每天都在惊喜和惊吓中度过。
记者来到陈鸿昌当年出售的这个地块上看到，这里已经是楼宇林立，但该项目并未对外推售。陈鸿昌说，当时这个项目楼面地价约每平方米1000元，建安成本2500元，加上税费和销售成本等，预期销售价格为8000元。
但根据目前情况来看，这个项目附近的房价普遍在每平方米5000至6000元。这意味着，如果低价销售，这个项目的接盘者很可能无利可图。
陈鸿昌说：“接盘者也不是很专业，但当时根本也没想到房价会下跌这么多，毕竟那时候大家都像疯了一样。”