房地产销售员索要好处费成行业潜规则
小中大2012-12-28 15:48:54 来源：法制日报 点击：
案发后，据陈某交代，他们索取好处费一般有两种借口:
要给老总好处费。有人买房时，销售人员找到袁某，袁某就会写优惠申请单给开发公司老总，说买房子的人是某些领导的亲戚或者朋友。得到领导允许后，销售人员就会跟客户说:“既然帮你们找人优惠了，你们要给一些钱作为给公司领导的好处费。”这些好处费一般是房价提价后和提价前差价的50%，这些钱袁某、陈某还有具体签订合同的销售人员私下分掉。
“有时候，销售人员找袁某时，袁某会跳过公司老总直接写签约审核单给销售人员，让他们自己直接去开发公司的营销部和客服部审核。胆子大的销售人员就会去冲一下，有时候就浑水摸鱼过去了。”陈某说，办妥后，客户便会把所谓的给公司领导的好处费给销售人员。
要给施工方好处费。开发公司有一个政策，只要是施工方的人买房子，可以按照提价前的价格卖出。这个政策，给了销售人员可乘之机。他们会跟客户讲自己跟施工方很熟，只要肯出好处费给施工方买房就能优惠。客户同意后，销售人员就会找施工方的工头或工长之类的人，让他们去找开发商按照底价拿房子，同时答应给施工方一些好处。
“还有一种情况是袁某难以掌控的，个别销售人员的胆子比较大，他们会在开发商提价的基础上，再私自提价，报一个虚假的价格给客户，然后说可以找人优惠一些，但要给领导好处费。”陈某交代说。
房价信息不对称“保”敛财安全
2010年3月8日，被害人宋某和涉案公司老总聊到买房的房价时发现被骗，随即报案。2011年10月10日，袁某、陈某二人被抓获归案。由此案发。
案发后，据袁某交代，他们所卖楼盘的房价是这样“出炉”的:先由开发公司的董事长定底价，然后销售经理再以这个底价除以一个系数(一般是零点九几)得出一个价格，然后做成一个价格表交到销售人员手里，这个表就是对外的价表。
“底价只有像我这一级别的销售经理才知道，不对外公布，连手下的销售人员都看不到，购房者就更不可能知晓。”袁某说。
“从定价机制不难看出，对外销售价格即使打折优惠，仍然在房产公司的可控范围内，底线就是房产公司老总定下的底价，有点类似商场先提价再‘出血打折’的营销‘噱头’。”崇川区检察院承办检察官申莲凤说，房价信息不对称为袁某、陈某等人伸手捞取好处费提供了一道安全屏障。
崇川区检察院经审查认定，2009年至2011年7月，犯罪嫌疑人袁某、陈某分别在担任某房产经纪公司销售经理、副经理职务时，利用公司管理上的漏洞及职务便利，伙同销售员刘某、冯某、纪某、葛某、朱某等人，在销售两处高档楼盘的住宅楼及商铺时，以高于销售底价报价给顾客，后谎称可以找领导打招呼打折销售等理由索要好处费，实际仍按照底价销售的方法，向多位顾客索要好处费多起，袁某分得40万余元，陈某分得近30万元。
“通过审查得知，2008年袁某每个月的底薪是6000元，加上销售奖金一年收入40万元左右。而2009年袁某的收入则达到七八十万元，这段时间正是他大肆收取好处费的当口。”申莲凤说。
据陈某交代，袁某是销售经理，从不具体分钱，都是销售人员私下把钱放在信封里给他。
潜规则暴露多重管理漏洞
大肆索要好处，袁某和陈某却觉得很正常，因为这是一种潜规则。“这种做法在整个房屋销售的圈子里早已成风，不光是自己公司，其他公司也都是如此。”袁某说。
据袁某交代，他在接手楼盘销售前，整个销售部的绝大部分销售人员都在这么做，这个传统是一批批销售人员“传帮带”传下来的。
“我也想过坚决按照政策，但销售业绩不好就会被人踢走，还不如随波逐流按照风气做，而且我想管也管不住，没人听我的，因为这样侵犯了大多数销售人员的利益。再加上他们的收入大多数也是靠销售奖金，所以我也就随着风气，睁一只眼闭一只眼了，自己也从中拿了不少好处。”袁某说。
屡屡向客户要钱，袁某、陈某和其他销售人员就不担心被举报吗?
“他们深谙买房人的心理。因为通过权衡比较，买房人一般都会觉得花个千把块钱就能得到数十万元的优惠，是占了便宜。这种好事当然越少人知道越好。”申莲凤说，至于销售人员，大家心知肚明各自发财，自然不会傻到举报他人的同时也断了自己的财路。
□说“法”房价信息不透明给暗箱操作提供温床
据江苏省南通市崇川区检察院承办检察官申莲凤介绍，他们在办案中发现，房产公司在定价机制、价格公开、人员管理、监督纠察等多个环节上都存在漏洞和问题，一环扣一环，层层缺位，导致销售队伍漠视规定，私欲膨胀铤而走险。
“定价由个别领导决定，打折也是如此，缺少公信力和监督，容易出现‘乱喊价’现象；价格信息不透明，使得买房人和销售方处于不对称地位，给暗箱操作提供了温床；房产销售行业流动性强，从业人员良莠不齐，房产公司只看业绩而忽视了对销售人员职业道德教育；缺少强力制度和措施约束销售人员行为，出了事顶多开会批评，最多开除，违规成本很小，加剧了销售人员‘干一票就收手’的赌博心理。”申莲凤说。