中国地产私募赴美淘金：一口气买下2600套公寓
小中大2013-12-13 10:14:13 来源：第一财经日报 点击：
现在，张民耕公司在美国的基金管理规模接近5000万美元。他预计，2014年其管理规模能够超过1.2亿美元。而他关注的地区很明确，是美国东西海岸门户城市，如纽约、亚特兰大、奥兰多、迈阿密、阿兰斯、休斯敦、凤凰城、圣地亚哥、洛杉矶、旧金山、波特兰、西雅图等。“在美国如果不找非常老到的投资人合作，将会寸步难行。”通过在亚特兰大的“试水”，张民耕总结了一些投资美国项目的技巧，一是购买被低估的美元资产，二要同美国合伙人合作，解决商务、法务、税务、融资等问题，三是利用美国高杠杆、低利率的资本市场，一方面维护现有股东资源，一方面挖掘中国移民投资者资源。
在张民耕看来，中国人自己在美国买房，作为自住是不错的选择，但作为投资是不可取的，如果私人单打独斗，经营成本、维护成本、税务成本都将非常高。最近在休斯敦收购的2600套公寓，盛世神州美元基金选择与本土开发商、经营商进行紧密合作，采取双GP结构，前者出资80%左右，后者出资20%左右。双方资金一般占项目总投资额的30%左右，另外70%则从美国本土银行贷款。
盛世神州美元基金控制项目成本和投资决策权，公寓的一切法务、税务、银行贷款、出租、物管都由本土开发商主导，按盛世神州美元基金的要求量身定制，收益方面则采取股权收益加激励分红。据张民耕介绍，在美国并购的地产项目一般来自两种情况，一种是原来的持有人在高点买入，借了银行高利率贷款，经营无利可图，于是转手。另一种是基金合作到期，需要通过转手项目获得现金。
他同时透露，盛世神州美元基金大部分的投资人为中小型地产商，此外，还有来自贸易、加工、矿业等行业、手中持有外币的民营企业。基金存续期为5年，除去贷款利息、经营等成本后，亚特兰大项目年租金回报率保持在8%左右，另外还有物业本身的升值，拿投资的第一个项目亚特兰大项目来说，投资8个月已增值30%。“全球主要经济体纷纷采取无限量化宽松的货币政策，在这一形势下，房地产特别是美国主要城市的房地产反而成为硬通货、‘资产锚’。”张民耕说，“房地产无国界已经不是一个概念或一句口号，而是国际房地产市场运行的现实，房地产无国界，其实说的是房地产基金投资无国界，我们去美国看项目，发现全世界的资金都在做美国的房地产。”
机遇与风险
对于投资美国，张民耕的看法是：“在全球经济不景气的情况下，别的地方挣钱可能比美国更难，在美国别的行业可能比房地产更难，所以钱都扎堆到了美国的房地产业。”在中国的地产大佬中，持有类似观点的，还不止他一个。今年5月，富力地产（02777.HK）董事长兼总裁张力接受记者采访时曾说，作为沉淀了十年的房地产企业，现在其实是走出去最好的机会，他坦言目前富力地产也有进入美国投资的打算，已经考察了不少项目，“要搞就搞大的，投资起码十几亿美元的。”
中国企业投资美国的话题已不新鲜，疑问在于，投资美国房地产，机遇和风险几何？
2012年11月，瑞士信贷公司亚洲区首席经济分析师陶冬在公开场合分析称，美元已经进入了一个中期的上升期，美国的房地产处于在这一代人一辈子只能遇到一次的大底局面。对于今后美国房地产市场的走势，2013年诺贝尔经济学奖得主、曾于2005年下半年预言美国房地产出现泡沫的罗伯特·席勒（Robert Shiller）的看法是，从美国范围看，房价是适当的，他目前并不是很担心楼市泡沫。席勒称：“我们刚刚经历美国史上最大的房地产泡沫，所以我预计在我有生之年不会出现第二次。”
盛富资本国际有限公司CEO黄立冲对本报记者表示，2008年次贷危机后，美国很多城市房价下跌，除了纽约、旧金山等地由于有全球化客户跌幅不大外，二三线城市均跌幅很大，有些城市的房价几乎跌成了土地的价格，因此，从目前来看，复苏后的美国房价整体还在向上走。他认为，投资美国物业，关键点在于租金要跑赢贷款成本，从而获得杠杆。
不少人都看好此时进入美国房地产的时机，但对于赴美投资，也有人认为，就房地产而言，在国内的投资回报率更为可观。正在涉足“另类投资机构”的华强资本CEO艾晓峰认为，美国楼市有点触底反弹迹象，通过购买公寓进行出租获取回报，这种方式是恰当的，但他的想法是，“长远来看，赚快钱在国内”。“美国房价的上涨周期一般有7~10年，只要在这个之前退出就没问题，而且美国市场交易也是极其频繁的。”对此，张民耕有自己的计划，即基金五年期满后，可能选择卖掉全部物业，也可能进行财务重组。