从土地看市场 解密2013年济南楼市走向
小中大2012-12-18 17:14:17 来源：新浪房产 点击：
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与2011年楼市低迷、土地流拍严重的情况不同，随着楼市的回暖，2012年济南土地市场的回暖迹象逐渐显现，这一状况与全国土地市场回暖的主基调“不谋而合”。见微知著，细观2012年前11个月的济南土地放量情况，“细枝末节”拼凑起来，关于2013年济南楼市的部分趋势便能清晰的呈现在我们面前。
东、西两方向或是明年住宅供应主区域
西客站片区、旅游路片区将成供应热门区域
从2012年1-10月份土地供应的区域结构来看(注：本文章中所统计的数据均为本市通过挂牌出让土地的数据，其他出让形式的地块并未统计在内)，历下区、槐荫区分别占到整个供应量的36%和34%。而在这两个行政区域内，西客站片区与东部旅游路周边土地出让面积占比较大，或成为行政区域内的主力供应片区。
据济南市国土资源局公布的土地成交公告显示，在本年度1月-11月中，济南市槐荫区共成交约218.87万平土地，这一期间内，仅西客站片区成交的土地就达到179万平，约占整个区域内的81%。该片区土地成交以商业金融用地和住宅用地为主，其中住宅用地成交64.45万平，占比达38.8%。
而历下区土地出让情况也出现这样情况，大部分土地集中在旅游路周边。仅旅游路北侧(奥体东侧)与旅游路以南、龙洞路以西两个区域就出让了129.56万平米住宅用地，占整个历下区住宅用地的69%。由此看来，按照土地开发的一般周期，今年土地出让热区的西客站片区和旅游路周边有希望成为明年的供应主要区域。
拿地前五名房企拍得土地占总量66.4%
行业集中度或进一步提升
据2012年1-10月份济南土地成交数据显示，实力房企成为本地土地市场的中流砥柱，并有愈加集中的态势。数据显示，1-10月份，拿地面积排名前五名房企共拍得326.2万平土地，这一数字占到了整个前10月份的土地出让总量的66.4%。由此可见大型开发商已成土地交易市场主导者。
与这一趋势相对应，在本年度出让的地块中，不乏大面积的“整地”存在，且不少大地块均被同一家房企拍得。例如华润拿下的兴隆片区二环南路北侧地块、南益旗下南海置富拍得的历城区桑园路以南、电建路以西的地块，均为占地百万平以上的大型地块。
这样一来，2012年在济南市场逐渐显现的楼市“大盘时代”特征将有增无减，明年或许还有几个百万平以上的大型项目入市。对此，不少业内人士也持有相同的预期。在接受新浪乐居的专访时，济南中铁置业有限公司营销部部长朱鹏表示，随着国内一线大型房企进军济南，大型房企所占市场份额在2013年将持续增加。另外，在当前形式下，中小型房企越来越难拿到土地，尤其是大规模的土地，因此，“大盘时代”的到来也将是一个必经的过程。
化纤厂地块名企云集 或成明年市场热区
保利、万科“争夺战”不可避免
在2012年的土地市场上，化纤厂地块无疑成为本年度的关键词。今年4月份、7月份、12月份，位于济南历下区花园路以南、化纤厂路以东的2012-G036地块、2012-G070地块、2012-G114地块分别成交。由于该地块所在位置为济南东部少有的黄金位置，所以每一个地块的出让均引来了众多房企的关注，其中不乏保利、中海、南益等大型房企，包括刚进入济南的万科也加入了化纤厂的“抢地潮”中。最终，该区域的三个地块均溢价成交，分别被山东莱钢以5.4亿、保利以12.1亿、万科以15.8亿元价格拍得。
从土地市场的激烈角逐便可预想到今后该区域内市场竞争的焦灼程度。从区域地理位置来看，该区域位于高新区和洪楼商圈的交界地带，周边发展较为成熟，且住宅项目较为集中。另外，单看化纤厂地块的拿地企业，保利与万科这次将同台对抗。两个企业拿地位置相邻，且均为占地百万平以上的大型项目，未来市场保利与万科的争夺战将不可避免。
另外，从该地块的出让价来看，按照地块规划建设要求，化纤厂地块折合楼面价在3000元以上，由此业内人士推测，明年该地块房价也不会太低。
商业用地供应量持续增加
新城区商业地产前景可待
数据显示，2012年前三季度共供应土地156幅，其中商业用地50幅。在2012年1-10月济南土地供应属性结构图示中可以看到，商业用地供应面积占到全部供地的21%，商业用地供应量处于持续增加中。
保利、万科“争夺战”不可避免
在2012年的土地市场上，化纤厂地块无疑成为本年度的关键词。今年4月份、7月份、12月份，位于济南历下区花园路以南、化纤厂路以东的2012-G036地块、2012-G070地块、2012-G114地块分别成交。由于该地块所在位置为济南东部少有的黄金位置，所以每一个地块的出让均引来了众多房企的关注，其中不乏保利、中海、南益等大型房企，包括刚进入济南的万科也加入了化纤厂的“抢地潮”中。最终，该区域的三个地块均溢价成交，分别被山东莱钢以5.4亿、保利以12.1亿、万科以15.8亿元价格拍得。
从土地市场的激烈角逐便可预想到今后该区域内市场竞争的焦灼程度。从区域地理位置来看，该区域位于高新区和洪楼商圈的交界地带，周边发展较为成熟，且住宅项目较为集中。另外，单看化纤厂地块的拿地企业，保利与万科这次将同台对抗。两个企业拿地位置相邻，且均为占地百万平以上的大型项目，未来市场保利与万科的争夺战将不可避免。
另外，从该地块的出让价来看，按照地块规划建设要求，化纤厂地块折合楼面价在3000元以上，由此业内人士推测，明年该地块房价也不会太低。
商业用地供应量持续增加
新城区商业地产前景可待
数据显示，2012年前三季度共供应土地156幅，其中商业用地50幅。在2012年1-10月济南土地供应属性结构图示中可以看到，商业用地供应面积占到全部供地的21%，商业用地供应量处于持续增加中。
另外一块引人关注的商服用地便是位于经十东路以北、唐冶中路以东的2012-G062地块。该地块面积约150亩，被济南唐冶帝华置业有限公司摘得，据介绍，该地块建设项目为帝华国际广场，将打造以商住公寓、大型商超、酒店等业态的城市商业综合体。
在商业地产在主城核心区寻找突破口之时，位于济南东、西部新城的商业综合体项目“雨后春笋”般出现。这些项目多占地面积较大，集合商业、公寓、写字楼等多种业态模式，伴随着新区建设的不断深入，或将带给区域、带给整个城市更多的惊喜。
古人云“温故而知新”，通过对一年内土地市场的梳理，我们也可以揣测下即将到来的新年楼市。或焦灼、或可期、或集中，在细节背后、现象背后，我们或许能看到一个更清晰的未来走向。
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