同质楼盘集中入市 北京开发商对决“西南”

小中大2012-09-17 10:44:28   来源：中国房地产报   点击：

　　传统的楼市“金九”，北京35个楼盘齐发，迎来了年内楼市供应高峰月。据亚豪机构统计数据显示，9月北京预计有35个项目入市，其中，南城丰台、大兴、房山三区即占据了16席，接近半数。京城西南板块，成为9月楼市竞争最为激烈的区域。

　　今年3月，北京“2012年城南行动计划”启动，此次城南行动在原有投资2900亿元基础上再投入741亿元，并且将城南改造计划再续3年。

　　业内人士分析认为，这一计划将大量目光再次引向南城发展和置业，因此南城的楼市供应也应声而起，竞争亦逐步升级，一场肉搏战在所难免。

　　多盘混战

　　根据亚豪机构统计，9月份，仅在大兴天宫院板块，即出现7盘混战的局面。该区域9月预计入市销售的有金融街融汇、琣悦国际、海悦公馆 （资料、团购、论坛）、中国水电云立方4个纯新盘项目，加上老项目龙湖时代天街（资料、团购、论坛）、保利春天里（资料、团购、论坛）、联港幸福湾，7个楼盘在本月打响客源争夺战。

　　在房山板块，虽经历了8月份的一场特大暴雨，但楼市热度丝毫未减，本月亦是新老项目齐上阵，既有首开熙悦山、芭蕾雨悦都等老项目，也有中国铁建原香漫谷、蓝爵公馆（资料、团购、论坛）等纯新盘入市。

　　尤其是之前存量较少的丰台区，9月预计有包括期颐百年（资料、团购、论坛）、中海苏黎世家、珠光御景北京在内的5个老项目后期以及中海御鑫阁1个纯新盘项目入市销售。

　　近两年，随着轨道交通以及城市配套的完善，北京西南板块已经成为楼市成交的热点区域，大兴、房山亦成为诸多知名房企角逐的主战场。今年以来，大兴生物医药基地板块楼盘成本价“裸卖”，带动区域楼价探底，加上房山因暴雨冲击，凸显了新旧社区的优劣势，使得南城再度吸引了市场的目光。

　　从“金九”开局的数据可见端倪。根据中原地产、亚豪机构等机构统计数据显示，9月第一周，北京新房与二手房成交量较此前一周均下跌近两成，北京楼市在9月首周开局不利。

　　但从成交排名情况来看，南城依然是目前市场成交的主阵地，成交前十的项目当中有半数均位于南城，其中包括丰台区的东海仪园、大兴区的北京城建红木林与保利春天里、房山区的绿地启航社，以及亦庄的一个项目，五个项目共实现成交258套。这一数量在目前市场情况下依然可观。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，一方面由于南城项目价格敏感度较高，在市场下行的周期中率先降价到位，吸引了第一波自限购之后即开始积聚的资格群体出手；另一方面，持续六年之久的两轮南城计划，使得南城未来发展前景较为明朗，而其区域均价相比东城、北城仍可称之为低位。多方面的利好使得南城供应放量，占据了9月计划入市项目的主导。

　　同质竞争激烈

　　在京西南板块供应量占据“金九”半壁江山的同时，市场竞争也进入白热化。与以往相同，“刚需盘”是9月份西南板块的主力楼盘类型，楼盘同质化竞争严重。

　　以大兴生物医药基地及天宫院板块为例，除龙湖时代天街目前所剩多为大户型产品之外，其他项目均主打一到两居以及小三居的“刚需”产品。而目前房山区域供应的产品结构，亦多集中于“刚需”小户型。

　　业内人士认为，由于供应的不断增加，区域供应逐渐饱和，购房者可选择空间增大，在上半年楼市回暖“刚需”得到一定消耗的时候，想要在其中脱颖而出，势必要动用价格利器，因此未来一段时间或将出现新一轮的价格战。

　　记者了解到，目前，部分即将入市的项目并未给出明确售价。数据亦显示，9月即将入市的35个项目中，八成以上项目未给出定价。从区域市场来看，大多楼盘均在比较定价。以大兴天宫院板块为例，计划9月入市的4个项目开盘价基于该地段老盘定价基础，最终均价预计在每平方米15000元左右。多家楼盘的销售人员均对记者表示，项目后期或将浮动价格。

　　目前可以明确的是，各项目打出了不同的优惠措施。如金融街融汇购房可享“1万抵3万”的优惠；珺悦国际推出了200套特价房；天恒乐活城D5项目，给出了“1万抵6万”的优惠。


　　中原地产市场研究总监张大伟表示，郊区楼盘纷纷针对自住型客群推出项目，同质化竞争激烈，在竞争压力下，房企可能会调整供应节奏，避免过分竞争。

　　不过，开发商却表示乐观。大兴天宫院一位项目营销负责人即表示，该区域多个项目竞争，从一定程度上炒热了该区域，而且城南计划促进了区域价值的提升，对即将开盘的项目来说是件好事。至于价格，该负责人表示，北京大多数项目，仍然处于以价换量阶段。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，下半年楼市有效需求仍然不足，加上目前宏观调控政策没有松动迹象，所以接下来以价换量还将是多数房企采用的手段，放缓推盘节奏然后涨价博取高收益的策略，在9、10月份并不会奏效。

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