广州业主1652万元卖商铺 交税2422万元
2014-10-08 23:47:46 来源：枣庄网整理
缠讼两年：评估价翻倍税费贵过铺价
据盈联多公司代表律师邬德介绍，评估价从1.5万元/m2飙升到2.2万元/m2后，双方曾一度希望撤销交易，用拍卖的方式来解决过户问题，不过由于拍卖会产生5%的佣金，双方对增加的费用谈不拢，故此一直未能就税费争议找到解决方案。随后联鸿公司起诉要求盈联多履行合同并支付违约金，盈联多公司反诉联鸿公司希望解除合同。2012年底荔湾区人民法院一审判决公布，合同应继续履行且业主方需支付违约金，随后盈联多公司不服一审判决而提起上诉，今年5月法院公布二审判决结果，除了违约金计算方式有所改变外，维持一审判决。今年8月，联鸿公司向法院申请执行生效判决，单方办理房屋的过户手续，地税部门核定房屋计税价格为56839.59元/m2，完税的价款核定为6262多万元。据记者了解，本次交易所产生的税费最重一项是由业主承担的土地增值税，按土地增值税4级累进税率计算，增值额在200%以上，适用税率为60%。这样的话，本次交易应纳土地增值税就达2422万元，比交易价1652多万元还高。
邬德律师认为，本次交易若按照税务部门核定的价格完税，将导致盈联多公司及联鸿公司严重亏本进行房屋买卖。
涉及商铺：站前路42号二楼
面积：1101.8平方米
中介目前估价：约2万多元/m2
事件经过：1995年
盈联多买下商铺，购入成本约9000元/m2
2012年
联鸿欲买商铺，与盈联多约定15000元/m2，总价1652多万元，各付各税；为减轻税费，联鸿与盈联多签订一份用于办理网签的《存量房买卖合同》，合同约定总成交价为1000万元；
地税核定房屋计税价为22000元/m2
（若按22000元/m2计税，完税的价款是2400多万元，比真实交易价多出770多万元）
2014年
8月，地税核定房屋计税价格为56839.59元/m2，完税的价款核定为6262多万元，比真实交易价多出4609多万元；
盈联多和联鸿希望按照第一次的地税评估价2.2万元/m2进行完税过户
增值幅度达500% 适用60%税率
本次交易所产生的税费最重一项是由业主承担的土地增值税。
增值额在200%以上，适用税率60%，盈联多19年前购入该物业成本为9000元/m2，税局今年8月核定的评估价为5.6万元/m2，增值幅度达500%，故应适用60%的税率。按增值额4609万元计算，增值额60%为2765万元，扣除上手购置成本35%后（相当于342万），应纳土地增值税达2422万元，比交易价1652多万元还高。