卖房人担心新政实施前手续办不完 直降40万甩房
2013-03-15 11:53:51 来源：青岛早报
过5年唯一房不打算卖
大势之下，有急匆匆甩卖的，也不乏慢悠悠不着急卖的，还有根本就不打算卖的。家住海云庵附近兴隆家园的市民闵先生虽说有两套房，但眼下自己住的这套房子是父亲留给他的，房产证在父亲名下，另一套房在镇江路一封闭小区，是自己十年前买的商品房，一直用于出租。
“从去年开始就不断有中介打电话给我，说有人想买咱小区的房子，问我卖不卖，我没搭理他们。今年又有人问，说眼下出新政了，市场很热，这时候卖会很快成交的。我这房子八十平方米，南北通透，采光非常好，而且楼层也是黄金楼层，现在出租一月就两千多块钱，干嘛要卖？”闵先生说，他也注意到了“国五条”细则的发布，大家普遍对 “二手房转售按照差额20%征收个税”这一条很是恐慌，但闵先生自己分析认为：“一些中介跟我算账指出，因为我这房当年入手价与现在价差额太大，到时征收个税会很多，不划算，还不如现在卖。但我个人感觉，新政不是为了打击所有购房者，而是为了抑制不正常的需求。我名下就镇江路这一套房，而且早就过了5年，还是低于90平方米的普通房，即便出台新政，对于这样的房子也应该是会列入到保护范畴的，所以我没有什么好担忧的。”
别被“国五条”吓蒙 怎么划算慢慢算
“国五条”细则持续发酵的环境下，有些人急着卖房不一定是理智的选择。在着急卖房前，先得把自家要出手的房子情况搞清楚，再把新旧两种税费算一算，看看怎么买卖更划算。 不一定划算
市场上有些人为了抢跑新“国五条”细则，甚至宁愿缴纳5.6%的营业税来卖掉不满五年的房子。其实若房产未达到一定升值比例，这样做未必划算。
举例来看，如果一位购房者当初以100万元买入一套90平方米商品房，目前市值涨到170万元，但不满五年，现在急于出售需缴纳的税费有：全额5.6%的营业税9.52万元，全额1%的契税1.7万元，全额2%的个税3.4万元，以及2%的中介费3.4万元，共计约18万元。
如果等这套房满5年后再出手，此时按所得20%征收个税的政策肯定已经落地，那么所需缴纳税费主要是个税和中介费，营业税为零。而个税并不是差额70万元的20%即14万元。而是70万元扣除各种涉房支出，包括原契税1万元、公共维修基金约1.2万元、装修费用10万元、利息假定为8万元，减掉这些费用后差额约50万元，20%个税即10万元。再加上中介费，实际税费13.4万元，这与现在着急卖掉所需缴纳的费用还更省一点钱。如果升值得很少，除去契税和装修成本等费用甚至可能无需缴纳个税。 不一定省钱
“国五条”细则出台后，有些暂时卖不出房子的市民想到可以先把名下房产过户给自己的孩子或老人，通过这样的“买卖”来提高买入价，以方便未来出手。但这样的做法同样会产生一些问题。例如，如果目前手中房产未满五年，那么需要按照上段中的方法好好计算一下，看看以目前手中房产的升值率是否划得来。
即使划得来，过户给孩子依然有几点需要想清楚。第一，孩子一定已成年，不然即使过户仍会被视为同一家庭的房产。第二，把房子过给孩子相当于挤占了孩子的一次购房名额，在“限购令”暂时不会解除的情况下，已成年的孩子不久便面临买房大计，届时首付及利率都无法享受首套房的优惠政策。第三，过户给孩子或老人，更名后的房产持有年数将从零开始计算，因此需等满五年出售才能避免全额5.6%的营业税。不然要按照过户时新的价格计算营业税。
交易中心周末加班
针对我市房地产（登记）交易业务量较大的实际情况，为方便居民办理房地产登记业务，市房地产（登记）交易中心及各区房地产登记交易处（东部交易处、市北交易处、四方交易处、李沧交易处）将于本周周六、周日（3月16日、3月17日）继续安排业务受理窗口加班，为居民提供服务。
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